2025年，現市價“100萬房產”能值若干 錢？行家剖析 讓購房者清醒

回首房地產成長 的這些年，自1998年住房商品房化改革  以來，我國房地產行業坐上了飛速成長 的“火箭”，與此同時，房價一路上一騎絕塵，房子購買  得越早，受益越多，房產投資者賺得盆滿缽滿，自住者也可以少花年夜 筆購房款。

房價快速上漲了一二十年，到今天，房產不僅僅具有原來 的居住屬性，還兼具強年夜 的金融屬性，更是超發貨幣的吸水池。所以，對于不少購房人來說，購房的部分  目的就是抗通脹，能增值就更好。不過  ，隨著房價的賡續 上漲，現在已處在一個階段性高位，樓市里涌現 了兩種聲音：一種聲音是房價該跌了！原因就是“沒有只漲不跌的商品”，況且 現在很多人已接不了盤；另一種聲音是未來房價肯定還會漲，究竟 錢越來越不值錢。那么，未來房價到底是漲還是跌？來看看行家剖析 。

首先看看目前房價到底合不合理？

回答這個問題，其實很簡單。由于政策因素只能影響短期房價，所以我們先排除在外，那么剩下影響房價走向的就兩個癥結 因子：供需和貨幣。離開供需談房價就猶如“無本之木”，離開住房居住屬性談房價也就顯得不切實際，因為房產投資者最終也會把房子轉售給剛需購房人，所以，城市人口決定了購房需求。

從住房需求端剖析 。依據 統計部分 宣布 的《2018年公民 經濟和社會成長 統計公報》數據顯示，全國戶籍人口城市化率為43.37%，常住人口城市化率為59.58%，依照 世界公認的初級蓬勃 國度 城市化率70%指標，兩個數據還差26.63%和10.42%，不過  ，考慮到我們特殊的戶籍制度，實際上，相當一部分  農村戶口也在城里購房。如果折算一半算，即13.3%，依照 近5年年均1%城市化率，再結合城鎮化下半段放緩因素，在達到 70%城市化率期間，年均城市化速度年夜 概在0.8-1%之間，這樣算的話，到70%還需要差不多15年時間。

從住房供給 端剖析 。從近5年看，全國住宅竣工量基本在10億平方米左右，如果1套房子面積100平方米，年均新增加的住房供給 量就是1千萬套。2018年新增城市人口是1790萬，未來幾年會逐步放緩，但年均新增1500萬城市人口應該沒什么問題，如果再加上城市自己 處在住房改良 需求釋放期，那么整體上每年1千萬套的住宅顯然不克不及 滿足新增的購房需求，還會存在結構性的失衡，如有的城市供不該 求，有的城市供給 多余 ，城市房價也會因此分化。

從貨幣供給 看。1998年，M2首超10萬億，2018年6月，M2升至177萬億，期間增加17倍僅用了20年時間。用一個例子闡釋：曩昔 1毛錢的商品，1套房子總價2萬元，30年后，商品價格升到10元，這套房子價格升到200萬。其實，這并不是兩者價值提升了，而是貨幣超發使兩件商品同比例擴年夜 100倍罷了  ，房價與貨幣的關系看出來了嗎？

其次，未來房價還會上漲嗎？

這些年，房價跌過嗎？在受到外部因素影響下，個別  年份確實曾涌現 過較年夜 幅度的下跌，但很快又漲上去了。隨著防備 國內外不確定因素的經驗越發成熟，這種年夜 幅下跌會越來越少。從上面剖析 的住房供給 、需求以及貨幣因素來看，未來房價趨勢還會呈“螺旋式”向上偏向 成長 。當然，隨著我國達到  初級蓬勃 國度 城市化水平，這3個因素都邑 迎來根天性 的轉變 。不過  ，這也僅僅是放緩，美國即使跨越 80%的城市化率，房價還是上漲的，這主要與貨幣因素有關。

5年后，現1套市價100萬房產能值若干 錢？內行人剖析 讓購房者和投資人醒悟

依照 前面的剖析 邏輯，歷久 房價看漲這個年夜 方面毋容置疑。期間可能由于內外因素等原因，可能涌現 階段性的回調，但誰也不克不及 包管 下一階段的谷底價就一定比上一階段的波峰低，所以，對于購房人來說，過度的期待 并不是一件功德 。房價年夜 偏向 如此，那么，年夜 家關懷 的未來房價能漲若干 呢？我們以2025年為時間點，現1套市價100萬房產能值若干 錢？主要體現在2個方面：

1.房價增幅預判。曩昔 十年，即2008年-2018年間，國內商品房銷售均價年均漲幅在8.5%上下，隨著城市化速度放緩，住房需求有所下降，M2貨幣供給 增速也會放緩，到2025年時，貨幣增速由目前的8%左右，年夜 概會降至7%左右，那么在未來的5-6年，房價年均漲幅年夜 概在7%-7.5%上下，累計漲幅年夜 概在40-50%，現在100萬的房產到2025年時，年夜 概在140-150萬之間，當然，這指的是全國平均房價，具體到各城市、各地段，一定會較年夜 差別 ，有的能達到  160-200萬，有的可能只有110-130萬，這是必定 趨勢，原因在下面的第2點。因樓市調控因素，年與年之間漲幅也會有高低  之分。

2.城市進一步分化，房價漲幅因城而不合  ，房產投資也要有所取舍。這波長達三年的樓市火熱期，如果說一二線城市房價上漲是城市自己 需求增長的話，那么眾多的三四五線城市房價普遍上行則與全國樓市去庫存政策不無關系。棚改貨幣化安頓 ，讓年夜 量手持現金的購房者進入商品房市場，推動了本地 房價上行。從現在的情況來看，棚改貨幣化安頓 將逐步減少，不少三四五線城市樓市支撐失去了一個重要推動力，房價漲幅因此而趨緩，并不是每座城市都適合投資。資金總是要有去處，而那些人口凈增長迅速、在城市卡位站中處于領先身位的城市，購房需求推動房價上行的模式還會繼續。
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